Sollzins, Tilgung, Zinsbindung: Die wichtigsten Stellschrauben
Drei Größen bestimmen Ihre Finanzierung – und Sie können bei jeder von ihnen bewusst entscheiden.
Der Sollzins
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, ausgedrückt als Prozentsatz pro Jahr. Er ist ein Marktwert und hängt von der allgemeinen Zinslage, Ihrer Bonität, dem Beleihungsauslauf (also dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert) und der gewählten Zinsbindung ab. Wichtig: Der Sollzins ist nicht dasselbe wie der effektive Jahreszins. Der Effektivzins enthält zusätzlich Gebühren und Nebenkosten der Finanzierung und fällt deshalb höher aus.
Die anfängliche Tilgung
Die anfängliche Tilgung gibt an, welchen Anteil des Darlehens Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Sie entscheidet maßgeblich über die Laufzeit: Eine Tilgung von 1 Prozent führt bei niedrigen Zinsen zu Laufzeiten von 40 Jahren und mehr, 3 oder 4 Prozent verkürzen die Rückzahlung deutlich. Höhere Tilgung bedeutet eine höhere Monatsrate, senkt aber die gesamten Zinskosten erheblich.
Die Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins garantiert ist – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. In Niedrigzinsphasen sichern lange Bindungen den günstigen Zins; sie sind aber meist etwas teurer als kurze. Nach 10 Jahren haben Sie unabhängig von der vereinbarten Bindung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Berechnungsgrundlage und Datenstand
Der Rechner bildet ein klassisches Annuitätendarlehen mit konstanter Rate ab. Alle ausgewiesenen Werte beruhen ausschließlich auf dem von Ihnen eingegebenen Sollzins und der anfänglichen Tilgung. Berechnet wird Monat für Monat: Der Zinsanteil ergibt sich aus der aktuellen Restschuld multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz, der Tilgungsanteil ist die Rate abzüglich Zins, und die Restschuld sinkt entsprechend.
- Monatliche Rate (Annuität): Darlehen × (Sollzins % + anfängliche Tilgung %) / 100 / 12.
- Monatlicher Zinssatz: Sollzins % / 100 / 12, angewendet auf die jeweils aktuelle Restschuld.
- Sondertilgung: wird, falls angegeben, jeweils zum Jahresende von der Restschuld abgezogen.
- Restschuld am Bindungsende: die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibende Schuld, die in der Regel neu finanziert wird.
- Volltilgung: der Zeitpunkt, zu dem die Restschuld bei gleichbleibendem Sollzins null erreicht.
Bewusste Vereinfachungen: Es wird kein effektiver Jahreszins ausgewiesen, da dieser von Gebühren wie Bereitstellungszinsen, Schätzkosten oder einem Disagio abhängt, die hier nicht modelliert sind. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sind nicht enthalten. Der voreingestellte Sollzins ist eine grobe Orientierung mit Stand Juni 2026 und kein verbindliches Angebot.
Warum sich Verhandeln und Sondertilgung lohnen
Schon kleine Unterschiede beim Sollzins haben über die lange Laufzeit einer Baufinanzierung große Wirkung. Ein Zehntelprozentpunkt weniger Zins kann bei einem Darlehen von 300.000 Euro über die gesamte Rückzahlung einen vierstelligen bis fünfstelligen Betrag ausmachen. Es lohnt sich deshalb, mehrere Angebote einzuholen und gezielt zu vergleichen – die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich.
Sondertilgungen nutzen
Viele Darlehensverträge erlauben kostenlose Sondertilgungen, oft bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Wer diese Möglichkeit nutzt, verkürzt die Laufzeit zusätzlich und spart Zinsen, ohne die reguläre Rate zu erhöhen. Unser Rechner zeigt Ihnen den Effekt: Tragen Sie einen jährlichen Sondertilgungsbetrag ein und beobachten Sie, wie sich Restschuld und Volltilgungsdauer verändern.
Tilgungssatz bewusst wählen
In Phasen höherer Zinsen ist eine ausreichende anfängliche Tilgung besonders wichtig: Bei 1 Prozent Tilgung und einem Sollzins über 4 Prozent kann die Laufzeit sonst mehrere Jahrzehnte betragen. Eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent gilt als solider Richtwert – die genaue Höhe sollten Sie an Ihrer monatlichen Belastbarkeit ausrichten.
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Hinweis: Dieser Rechner dient der unverbindlichen Information und ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Alle Werte beruhen auf dem eingegebenen Sollzins; ein effektiver Jahreszins wird nicht ausgewiesen, da er von Gebühren abhängt. Kaufnebenkosten sind nicht enthalten. Die Restschuld am Bindungsende wird in der Regel zu dann gültigen Konditionen neu finanziert. Für ein verbindliches Angebot wenden Sie sich bitte an eine Bank oder einen unabhängigen Finanzierungsberater. Stand der Voreinstellungen: Juni 2026.