Offene Immobilienfonds 2026

Offene Immobilienfonds: Substanz in unsicheren Zeiten

Offene Immobilienfonds (OIF) haben in Deutschland eine lange Tradition und waren über Jahrzehnte ein fester Bestandteil vieler Privatanlegerdepots. Sie investieren gebündelt in Gewerbeimmobilien – Büros, Logistikzentren, Einzelhandelsobjekte, Hotels – oft mit globaler Streuung über mehrere Länder. Das Fondsvolumen der offenen Immobilienfonds in Deutschland lag Ende 2025 bei rund 120 Milliarden Euro (Bundesverband Investment und Asset Management, BVI).

Der Reiz: Immobilien sind Substanzwerte, die langfristig vor Inflation schützen. Mietverträge sind oft an Indizes gekoppelt, sodass die Mieterträge mit der Preissteigerung wachsen. Im Gegensatz zu Aktien schwanken OIF-Kurse meist geringer – die Nettoinventarwerte werden nur einmal täglich oder wöchentlich festgestellt und basieren auf Gutachten der Immobilien.

Doch seit der Finanzkrise 2008 und den erzwungenen Schließungen mehrerer Fonds (SEB ImmoInvest, CS Euroreal, KanAm) hat der Gesetzgeber die Regeln verschärft. Das AIFM-Umsetzungsgesetz von 2013 und später das Anlegerschutzverbesserungsgesetz führten eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten sowie eine Rückgabefrist von 12 Monaten ein (§ 255 KAGB). 2026 gehören OIF zu den regulatorisch strengsten Anlageklassen – was gleichzeitig ihre größte Schwäche und ihre größte Stärke ist.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds sammelt Kapital von vielen Anlegern und investiert es in ein diversifiziertes Portfolio aus Immobilien – meist Gewerbeimmobilien, teilweise auch Wohnimmobilien. „Offen" bedeutet, dass der Fonds grundsätzlich jederzeit neue Anteile ausgeben und bestehende zurücknehmen kann (mit den heutigen Haltefrist-Einschränkungen). Der Gegensatz: Geschlossene Immobilienfonds (AIF) haben eine feste Laufzeit und einen fixen Kapitalabruf; eine vorzeitige Rückgabe ist nicht möglich.

Der Wert eines OIF-Anteils ergibt sich aus dem Nettoinventarwert (NAV): Summe aller Immobilienwerte (basierend auf Sachverständigengutachten) plus Liquiditätsreserve minus Verbindlichkeiten, geteilt durch die Anzahl der Anteile. Die Gutachten werden mindestens einmal jährlich erstellt (§ 249 KAGB), was erklärt, warum OIF-Kurse deutlich weniger volatil wirken als Aktienkurse – die Marktschwankungen kommen zeitverzögert im NAV an.

Rechtlich sind Offene Immobilienfonds Sondervermögen gemäß § 92 KAGB. Das investierte Kapital ist bei einer Pleite der Fondsgesellschaft geschützt, die Immobilien werden einem anderen Verwalter übertragen.

Die gesetzlichen Fristen: Haltefrist und Rückgabefrist

Seit dem 22. Juli 2013 gelten für offene Immobilienfonds strenge Fristenregelungen, die nach der Fondskrise 2008/2010 eingeführt wurden, um einen plötzlichen Mittelabzug („Run auf den Fonds") zu verhindern:

• Mindesthaltefrist 24 Monate: Anteile müssen mindestens 24 Monate im Besitz gehalten werden, bevor sie an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können (§ 255 Abs. 3 KAGB).
• Rückgabefrist 12 Monate: Die Rückgabe ist unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der Kapitalverwaltungsgesellschaft zu erklären (§ 255 Abs. 4 KAGB). Das Gesetz spricht bewusst nicht von einer Kündigung: Sie kündigen keinen Vertrag, sondern erklären verbindlich die Rückgabe Ihrer Anteile.

Praktische Folge: Wer heute Anteile kauft, kann sie frühestens nach 24 Monaten an die Fondsgesellschaft zurückgeben – und muss die Rückgabe 12 Monate vorher erklären. De facto sind OIF also für mindestens 24 Monate gebunden (die Rückgabefrist läuft ab dem 13. Monat parallel zur Haltefrist).

Eine Ausnahme: Wer die Anteile an der Börse oder außerbörslich an einen anderen Anleger verkauft, umgeht diese Fristen. Der börsliche Handel ist also die einzige Möglichkeit, schnell aus einem OIF auszusteigen – allerdings mit Abschlägen.

Ausgabeaufschlag, börslicher Handel und Kostenvergleich

Wer einen Immobilienfonds direkt beim Emittenten (der Fondsgesellschaft) kauft, zahlt einen Ausgabeaufschlag – oft 5 bis 6 Prozent des Anlagebetrags. Bei 10.000 Euro Anlage sind das 500 bis 600 Euro einmalige Kosten, die sofort vom Startkapital abgehen. Bei einer Jahresrendite von 2 bis 3 Prozent bedeutet das: Der Anlageerfolg der ersten zwei Jahre wird vom Ausgabeaufschlag komplett aufgefressen.

Die günstigere Alternative: der börsliche oder außerbörsliche Kauf. An Handelsplätzen wie Tradegate, Hamburg oder Lang & Schwarz werden OIF-Anteile zwischen Anlegern gehandelt. Ein Beispiel:

• Emittent (Fondsgesellschaft): Kaufpreis 50 Euro pro Anteil inkl. 5 % Ausgabeaufschlag.
• Börslich: Kaufpreis 45 bis 48 Euro pro Anteil – nur die Orderkosten des Brokers (1 bis 10 Euro) fallen zusätzlich an.

Die Spanne entsteht, weil börsliche Kurse oft unter dem Nettoinventarwert (NAV) liegen – Anleger, die schnell verkaufen wollen, akzeptieren Abschläge. Wer antizyklisch kauft (günstig börslich, später zum NAV über den Emittenten zurückgeben), kann sich einen Preisvorteil sichern. Das setzt allerdings die Einhaltung der 24-Monats-Haltefrist voraus.

Ein wichtiger Hinweis: Die günstigen börslichen Kurse sind kein garantierter Rabatt, sondern Marktpreise. In Stresssituationen (Corona 2020, Zinsanstieg 2022) können die Abschläge deutlich höher sein – bis zu 20 Prozent unter NAV. Historische Renditen sind kein Indikator für zukünftige Ergebnisse.

Besteuerung seit dem Investmentsteuerreformgesetz 2018

Seit 1. Januar 2018 gilt für alle Fonds und ETFs das reformierte Investmentsteuergesetz (InvStG). Die wichtigste Neuerung für OIF: die Teilfreistellung nach § 20 Abs. 3 InvStG. Abhängig von der Art des Fonds bleibt ein prozentualer Teil der Erträge (Ausschüttungen, Vorabpauschale und Veräußerungsgewinne) steuerfrei:

• Immobilienfonds: Teilfreistellung 60 Prozent. Als Immobilienfonds gilt ein Fonds, der laut Anlagebedingungen fortlaufend mehr als 50 Prozent seines Aktivvermögens in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften anlegt (§ 2 Abs. 9 Satz 1 InvStG) – wo diese Immobilien liegen, spielt dafür keine Rolle.
• Auslands-Immobilienfonds: Teilfreistellung 80 Prozent. Dafür müssen fortlaufend mehr als 50 Prozent des Aktivvermögens in ausländische Immobilien und Auslands-Immobiliengesellschaften fließen (§ 2 Abs. 9 Satz 2 InvStG).
• Aktienfonds: Teilfreistellung 30 Prozent im Privatvermögen.
• Mischfonds mit mindestens 25 % Aktienanteil: Teilfreistellung 15 Prozent.

Der höhere Satz von 80 Prozent ist also kein Bonus für eine Inlandsquote, sondern hängt allein am Auslandsbezug der Immobilien. Ein Fonds, der überwiegend in deutsche Objekte investiert, erhält 60 Prozent – mehr nicht.

Beispielrechnung: Ein Auslands-Immobilienfonds schüttet 1.000 Euro aus. Teilfreistellung 80 Prozent – nur 200 Euro sind steuerpflichtig. Abgeltungsteuer 25 % plus Solidaritätszuschlag ergibt eine Belastung von rund 53 Euro statt 264 Euro ohne Teilfreistellung. Effektive Steuerquote: 5,3 % statt 26,4 %.

Gleichzeitig gilt auch für OIF die Vorabpauschale (§ 18 InvStG): Bei thesaurierenden oder renditeschwachen Fonds wird jedes Jahr eine fiktive Mindestverzinsung versteuert – auch ohne tatsächliche Ausschüttung. Der Broker bucht die Steuer im Januar vom Verrechnungskonto ab. Bei Veräußerung wird die bereits gezahlte Vorabpauschale auf den Veräußerungsgewinn angerechnet (Doppelbesteuerung vermieden).

Für Anleger mit Fonds-Altbeständen vor dem 1.1.2009 gilt zusätzlich ein persönlicher Freibetrag von 100.000 Euro pro Anleger auf Veräußerungsgewinne aus ehemaligen Altbeständen (§ 56 Abs. 6 InvStG) – dieser Freibetrag wird nicht automatisch von der Bank berücksichtigt, sondern muss über die Steuererklärung (Anlage KAP) geltend gemacht werden.

Historische Renditen und Drawdowns: Was Anleger erwartet

Offene Immobilienfonds haben in den letzten 30 Jahren durchschnittliche Jahresrenditen von 3 bis 5 Prozent erzielt – bei deutlich geringerer Schwankungsbreite als Aktienfonds. Die letzten 10 Jahre (2016 bis 2025) waren jedoch schwieriger: Durchschnittsrenditen 2 bis 3 Prozent p.a., in 2024 teils sogar leicht negative NAV-Entwicklungen aufgrund der Zinswende und Abwertungen bei Gewerbeimmobilien.

Die historischen Krisen zeigen die Grenzen der Anlageform:

• Finanzkrise 2008/2010: 18 offene Immobilienfonds mussten die Anteilsrücknahme aussetzen. Einige Fonds (SEB ImmoInvest, CS Euroreal, KanAm grundinvest) wurden anschließend abgewickelt – Anleger erhielten über mehrere Jahre verteilt Auszahlungen, mit Gesamtverlusten von 10 bis 30 Prozent.
• Corona-Krise 2020: OIF kamen relativ glimpflich davon, NAV-Rückgänge 2 bis 5 Prozent. Die Wohnimmobilien-Fonds profitierten sogar, während Hotel- und Einzelhandels-fokussierte Fonds verloren.
• Zinswende 2022/2023: Abwertungen bei Büroimmobilien (besonders in den USA und UK) führten zu Rücknahmeaussetzungen bei einzelnen Fonds. Der UniImmo: Wohnen ZBI musste 2023/2024 Gutachten nach unten korrigieren.

Für Anleger bedeutet das: OIF sind relativ stabil, aber nicht risikolos. Die Illiquidität zwischen Haltefrist und Rückgabefrist ist das zentrale Risiko – wer in einer persönlichen Notlage schnell Geld braucht, ist auf den Sekundärmarkt (Börse/OTC) angewiesen, wo Abschläge von 10 bis 30 Prozent möglich sind. Vergangenheitsrenditen sind kein Indikator für zukünftige Ergebnisse.

Alternativen zu offenen Immobilienfonds

Immobilien-ETFs und REITs

Immobilien-ETFs bilden Indizes nach, die börsennotierte Immobiliengesellschaften (sog. REITs – Real Estate Investment Trusts) enthalten. Beispiele: iShares European Property UCITS ETF, Vanguard Global REIT ETF. Vorteile: Hohe Liquidität (börsentäglich handelbar, keine Haltefristen), niedrige Kosten (TER 0,25 bis 0,60 % p.a.). Nachteil: Deutlich höhere Volatilität – REITs schwanken eher wie Aktien als wie der NAV von OIF. In der Finanzkrise 2008 verlor der Global REIT Index über 60 %.

Direktinvestment in eine Immobilie

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zur Vermietung bietet volle Kontrolle, aber auch volle Verantwortung. Startkapital: oft 50.000 bis 200.000 Euro Eigenkapital plus Finanzierung. Renditen durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung, aber mit Klumpenrisiko, Aufwand (Mieterauswahl, Instandhaltung, Mietrechtsstreitigkeiten) und Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland).

Wohn-Riester und staatlich geförderte Immobilien

Die Eigenheimrente nach § 92a EStG (Wohn-Riester) fördert den Kauf selbst genutzter Immobilien über Zulagen und Steuervorteile. Die Eigenheimzulage wurde 2006 abgeschafft, aber Wohn-Riester bleibt ein Instrument zur Eigenheimfinanzierung – mit nachgelagerter Besteuerung über das Wohnförderkonto.

Geschlossene Immobilienfonds (AIF)

Deutlich risikoreicher als OIF: Feste Laufzeiten, keine Rückgabemöglichkeit, Kapital bis zum Projektende gebunden. Höhere Renditeerwartungen (6 bis 10 % p.a.), aber Totalverlustrisiko. Nur für erfahrene Anleger mit hoher Risikotragfähigkeit geeignet.

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