Offene Immobilienfonds galten lange als „jederzeit verfügbares" Anlageprodukt. Die Finanzkrise 2008/09 und die Corona-Turbulenzen im März 2020 haben diesen Eindruck deutlich korrigiert. Mehrere große Fonds mussten die Rücknahme von Anteilen zeitweise oder dauerhaft aussetzen, Anleger blieben teilweise über Jahre auf ihren Anteilen sitzen. Als Reaktion hat der Gesetzgeber mit dem KAGB 2013 und späteren Anpassungen ein strenges Regelwerk geschaffen: Mindesthaltefrist, Kündigungsfrist und klare Verfahren zur Rücknahmeaussetzung. Für Anleger ist das Verständnis dieses Regelwerks essentiell, denn es bestimmt, wann und wie schnell sie überhaupt an ihr Geld kommen.
Dieser Ratgeber erklärt die drei zentralen Mechanismen im Detail: die gesetzliche Mindesthaltefrist nach § 255 Abs. 3 KAGB, die einjährige Rückgabefrist nach § 255 Abs. 4 KAGB und die Rücknahmeaussetzung nach § 257 KAGB. Außerdem zeigt er, wie sich Anleger durch den Börsenhandel oder den außerbörslichen Kauf Flexibilität bewahren können – und welche Lehren aus den historischen Aussetzungen für heutige Investitionsentscheidungen gelten.
Die Mindesthaltefrist von 24 Monaten (§ 255 Abs. 3 KAGB)
Das Kapitalanlagegesetzbuch schreibt in § 255 Abs. 3 KAGB vor, dass Anleger ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds nach dem Erwerb mindestens 24 Monate halten müssen, bevor sie diese an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben können. Die Frist läuft ab dem Tag des jeweiligen Erwerbs – bei Sparplänen also tranchenweise für jede Einzelrate. Wer im Januar 2026 einen Anteil erwirbt, kann diesen frühestens im Januar 2028 zur Rücknahme einreichen.
Sinn der Regelung ist es, die Fristenkongruenz zu verbessern: Immobilien sind langfristig illiquide Vermögenswerte, tägliche Rückgabeverlangen hatten in der Krise 2008/09 die Fonds überfordert, weil sie gezwungen waren, Objekte unter Wert zu verkaufen. Die 24-Monats-Frist schafft für die Gesellschaft Planungssicherheit – und zwingt Anleger, offene Immobilienfonds als das zu sehen, was sie sind: ein langfristiger Portfoliobaustein, kein Tagesgeld-Ersatz.
Die Kündigungsfrist von 12 Monaten
Neben der Mindesthaltefrist gilt eine unwiderrufliche Kündigungsfrist von 12 Monaten. Das bedeutet: Anleger müssen die Rückgabe bei ihrer Depotbank – und damit bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft – mindestens 12 Monate vor dem gewünschten Rücknahmetermin schriftlich (oder über das Online-Banking) ankündigen. In der Praxis wirken beide Fristen überlappend: Anleger können bereits nach 12 Monaten Haltedauer kündigen, um dann nach weiteren 12 Monaten – also insgesamt 24 Monate nach Erwerb – die Anteile zurückzugeben.
Ein Beispiel: Sie erwerben im März 2026 für 10.000 Euro Anteile am UniImmo: Europa. Im März 2027 (nach 12 Monaten Haltedauer) reichen Sie eine Rückgabekündigung ein. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft nimmt die Anteile dann im März 2028 zum dann gültigen Rücknahmepreis (NAV) zurück. Wichtig: Die Kündigung ist unwiderruflich – Sie können die Rückgabe nicht verschieben oder stornieren. Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem NAV am tatsächlichen Rücknahmetag, nicht aus dem NAV zum Kündigungszeitpunkt. Das Kursrisiko innerhalb der Kündigungsfrist tragen Sie also weiter.
So greifen die beiden Fristen bei der Rückgabe an die Fondsgesellschaft ineinander. Die Monatsangaben sind ein typischer Verlauf bei frühestmöglicher Kündigung – ohne Gewähr.
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Monat 0 Erwerb der Anteile Mit dem Kauf beginnen beide Fristen zu laufen. Bei einem Sparplan startet die Frist für jede Rate separat.
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Ab Monat 12 Kündigung frühestens möglich Sie können die Rückgabe bei der Depotbank ankündigen. Die Kündigung ist unwiderruflich und kann nicht zurückgenommen werden.
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Monat 24 Rücknahme durch die Gesellschaft Nach Ablauf der 24-monatigen Mindesthaltefrist nimmt die Gesellschaft die Anteile zum NAV des tatsächlichen Rücknahmetags zurück – das Kursrisiko bis dahin tragen Sie.
Der Ausweg: Börsenhandel als Alternative zur Emittentenrückgabe
Die Halte- und Kündigungsfristen gelten nur für die Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft selbst. Der Verkauf über die Börse oder einen außerbörslichen Handelsplatz ist davon unberührt – hier verkaufen Sie Ihre Anteile an einen anderen Marktteilnehmer, nicht an den Fonds. Die meisten großen OIF werden an den Börsen Hamburg und Stuttgart sowie über Handelsplätze wie Tradegate und Lang & Schwarz gehandelt. Broker wie flatex oder S-Broker ermöglichen diesen Handel einfach und zu konkurrenzfähigen Spreads.
Der Börsenhandel hat allerdings einen Preis: Der Börsenkurs weicht oft vom NAV ab. In ruhigen Marktphasen kauft und verkauft man nahezu zum NAV (Abschlag oder Aufschlag unter 1 Prozent). In Stressphasen können sich die Kurse deutlich vom NAV entfernen – im März 2020 handelten einige OIF mit Abschlägen von 5 bis 10 Prozent gegenüber dem offiziellen Anteilspreis, weil Verkäufer liquide sein mussten, die Gesellschaft aber keine Anteile außerhalb der Frist zurücknahm. Wer also schnell raus will, zahlt dafür mit einem Kursabschlag. Umgekehrt kann der Börsenhandel beim Kauf attraktiver sein: Wer außerbörslich zu einem Preis unterhalb des NAV kauft, umgeht den Ausgabeaufschlag von 5 bis 5,5 Prozent.
Rücknahmeaussetzung nach § 257 KAGB
Die zweite wichtige Absicherung ist die Rücknahmeaussetzung. § 257 Abs. 1 KAGB verpflichtet die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Rücknahme der Anteile auszusetzen, wenn die Bankguthaben und die liquiden Mittel des Sondervermögens für die Auszahlung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Konkret bedeutet das: Wenn zu viele Anleger gleichzeitig Geld zurückfordern und die Liquiditätsreserve nicht ausreicht, kann die Gesellschaft Rücknahmen pausieren, um nicht zu Notverkäufen von Immobilien gezwungen zu sein.
Die Aussetzung darf nach § 257 KAGB maximal 36 Monate (drei Jahre) dauern. Gelingt es der Gesellschaft in dieser Zeit nicht, ausreichend Liquidität aufzubauen – also Immobilien zu verkaufen, ohne den Fonds zu beschädigen – muss der Fonds abgewickelt werden. Die Anteile werden dann nicht mehr zurückgenommen, sondern die Immobilien systematisch verkauft und die Erlöse an die Anleger ausgezahlt. Dieser Prozess kann mehrere Jahre dauern und oft zu Wertverlusten führen.
Historische Aussetzungen: Die Krisen 2008/09 und 2020
Die Finanzkrise 2008/09 traf die OIF-Branche hart. Institutionelle Großanleger zogen massiv Kapital ab, die Kapitalverwaltungsgesellschaften konnten die Rückgabeforderungen nicht mehr bedienen. Insgesamt mussten rund 18 Fonds die Rücknahme aussetzen, viele von ihnen wurden abgewickelt – darunter prominente Namen wie der Morgan Stanley P2 Value (2010 geschlossen, Abwicklung bis 2017, Verluste für Anleger), der KanAm grundinvest Fonds und der CS Euroreal. Die Verluste für Anleger betrugen je nach Fonds zwischen 10 und 40 Prozent.
Im März 2020, zu Beginn der Corona-Pandemie, drohte die nächste Welle. Der Gesetzgeber reagierte schnell mit dem Ermöglichen einer Rücknahmeaussetzung „zum Schutz der Anleger" – tatsächlich haben aber nur wenige Fonds davon Gebrauch gemacht, weil die strengen Halte- und Kündigungsfristen seit 2013 bereits eine Pufferwirkung erzeugt hatten. Der UBS (D) Euroinvest Immobilien musste die Rücknahme zeitweise einschränken, einige kleinere Fonds schlossen. Die große Welle wie 2008 blieb aus. Das zeigt: Die Reform 2013 hat ihr zentrales Ziel erreicht – sie hat einen Bank-Run auf OIF strukturell erschwert.
Was bedeutet das für heutige Anleger?
Die Lehre aus den beiden Krisen ist klar: Offene Immobilienfonds sind kein Ersatz für Tagesgeld oder Festgeld. Wer das kurzfristig verfügbare Kapital benötigt, ist in einem OIF falsch aufgehoben. Wer dagegen einen langfristigen Stabilitätsbaustein sucht, kann die Halte- und Kündigungsfristen als sinnvolle Disziplinierung sehen: Sie schützen den Fonds vor panikartigen Mittelabflüssen und damit indirekt die verbleibenden Anleger vor Notverkäufen. Der nachfolgende Vergleich zeigt die beiden typischen Zugangswege im Überblick.
Entscheidender Unterschied: Haltefrist
- Rückgabe an Kapitalverwaltungsgesellschaft
- 24 Monate nach Erwerb (§ 255 Abs. 3 KAGB)
- Verkauf über Börse / Tradegate
- Keine – sofortiger Verkauf möglich
Entscheidender Unterschied: Kündigungsfrist
- Rückgabe an Kapitalverwaltungsgesellschaft
- 12 Monate unwiderruflich
- Verkauf über Börse / Tradegate
- Keine
Preis
- Rückgabe an Kapitalverwaltungsgesellschaft
- NAV am tatsächlichen Rücknahmetag
- Verkauf über Börse / Tradegate
- Börsenkurs am Verkaufstag (NAV +/- Spread)
Kursrisiko in Übergangszeit
- Rückgabe an Kapitalverwaltungsgesellschaft
- 12 Monate Risiko bis zur Rücknahme
- Verkauf über Börse / Tradegate
- Tagesgleiche Ausführung
Entscheidender Unterschied: Aussetzbarkeit
- Rückgabe an Kapitalverwaltungsgesellschaft
- Ja, bei Stress (§ 257 KAGB)
- Verkauf über Börse / Tradegate
- Nein – Handel läuft weiter
Transaktionskosten
- Rückgabe an Kapitalverwaltungsgesellschaft
- Keine beim Rückgabeprozess
- Verkauf über Börse / Tradegate
- Brokergebühr + Börsen-Spread
Vergleich der beiden Verkaufswege für OIF-Anteile (Stand 2026)
Praktisches Vorgehen: Strategisch planen
Für Anleger, die offene Immobilienfonds aktiv nutzen, empfehlen sich drei Grundsätze. Erstens: Nicht das komplette Liquiditätspolster in OIF anlegen – die 24-Monats-Frist macht diese Mittel effektiv unverfügbar. Zwei bis drei Monatsausgaben sollten als Tagesgeld verfügbar bleiben. Zweitens: Beim Kauf auf den Zugangsweg achten. Wer über flatex oder S-Broker außerbörslich zu einem Kurs nahe NAV kauft, spart gegenüber dem Emittentenausgabepreis mit 5-Prozent-Aufschlag viele Hundert Euro. Drittens: Die Rückgabe frühzeitig planen. Wer 2026 einsteigt und weiß, dass er 2028 oder 2029 größere Investitionen plant (z. B. Immobilienkauf), sollte die Kündigung rechtzeitig einreichen – und gleichzeitig den Börsenverkauf als Notausgang bewerten.
Mehr zu Brokern, die den außerbörslichen OIF-Handel anbieten, finden Sie auf der Themenseite offene Immobilienfonds sowie in den ausführlichen Profilen zu flatex und S-Broker. Wer sich für die steuerliche Behandlung von OIF interessiert – Abgeltungsteuer, Teilfreistellung, Vorabpauschale – findet Details im Ratgeber zur OIF-Besteuerung.
Häufige Fragen
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Ja, aber nicht über die Rückgabe an die Kapitalverwaltungsgesellschaft. Der Verkauf über die Börse oder einen außerbörslichen Handelsplatz wie Tradegate ist jederzeit möglich. Sie verkaufen dann an einen anderen Marktteilnehmer. Der Kurs kann allerdings vom NAV abweichen – in Stressphasen bis zu 5 Prozent Abschlag.
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Die Frist beginnt mit dem Erwerb der jeweiligen Anteile. Bei einem Sparplan zählt jede einzelne Rate separat. Wer seit fünf Jahren spart, hat also Anteile mit unterschiedlichen Haltefristen im Depot. Die Bank führt dies in der Steuer- und Kostenabrechnung separat.
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Die Kapitalverwaltungsgesellschaft nimmt vorübergehend keine Anteile zurück. Maximaler Zeitraum nach § 257 KAGB: 36 Monate. Gelingt es nicht, in dieser Zeit ausreichend Liquidität aufzubauen, wird der Fonds abgewickelt – Immobilien werden verkauft, Erlöse ausgezahlt. Das kann mehrere Jahre dauern und zu Wertverlusten führen.
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Nein. Die 12-monatige Kündigungsfrist ist unwiderruflich. Einmal eingereicht, wird die Rückgabe nach Ablauf der Frist zum dann gültigen NAV ausgeführt. Das Kursrisiko zwischen Kündigung und Rücknahme tragen Sie.
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Nein. Für Anteile, die vor dem 22.07.2013 erworben wurden, gilt eine Bestandsschutzregelung: Jeder Anleger kann pro Kalenderhalbjahr Anteile im Gegenwert von bis zu 30.000 Euro ohne Halte- und Kündigungsfrist zurückgeben. Dieses Regime gilt unbefristet für den jeweiligen Altbestand.
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flatex und S-Broker bieten Zugang zu Tradegate, Lang & Schwarz und den Parkettbörsen Hamburg und Stuttgart, an denen die meisten großen OIF gehandelt werden. Die Spreads liegen dort meist unter 1 Prozent – deutlich günstiger als der 5-Prozent-Ausgabeaufschlag beim Direktkauf über die Gesellschaft. Details in den Broker-Profilen auf der Themenseite.
Fazit: Fristen verstehen, Strategie anpassen
Die 24-Monats-Haltefrist und die 12-monatige Kündigungsfrist sind keine lästige Formalie, sondern der Kern des regulatorischen Schutzes nach den Krisen 2008 und 2020. Sie machen den offenen Immobilienfonds zu dem, was er sein soll: ein langfristiger Portfoliobaustein mit Sachwertqualität. Anleger, die diese Logik akzeptieren und ihre Liquiditätsplanung daran ausrichten, finden im OIF ein sinnvolles Instrument. Wer kurzfristig raus muss, hat mit dem Börsenverkauf eine Alternative – aber zum Preis möglicher Kursabschläge. Die Wahl des Brokers entscheidet dabei, wie teuer dieser Notausgang wird. Welche steuerlichen Besonderheiten zudem zu beachten sind, klärt der ergänzende Ratgeber zur Besteuerung offener Immobilienfonds.
Weiterlesen im Thema
Diese Seiten vertiefen einzelne Aspekte und ordnen sie in den größeren Zusammenhang ein:
- Offene Immobilienfonds 2026 – die Übersicht zum Thema
- Immobilienfonds Steuern 2026: Teilfreistellung & Abgeltungsteuer
- Offene Immobilienfonds 2026: Funktionsweise & Renditen
Quellen
Alle Paragraphen wurden am 23.08.2026 im Wortlaut bei gesetze-im-internet.de abgerufen.
- § 255 KAGB – Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026
- § 257 KAGB – Aussetzung der Rücknahme, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026
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Quellen: Satzungen, Konditionen und offizielle Angaben der jeweiligen Anbieter sowie gesetzliche Regelungen. Fachbegriffe erklären wir im Glossar . Stand:
