Offene Immobilienfonds 2026: Funktionsweise & Renditen

Offene Immobilienfonds gelten seit über 60 Jahren als Klassiker der Sachwertanlage in Deutschland. Anders als eine direkt gekaufte Eigentumswohnung verteilen sie das Kapital vieler Anleger auf ein breites Portfolio aus Büro-, Handels-, Logistik- und zunehmend Wohnimmobilien in mehreren Ländern. Das Ergebnis ist ein Anlageprodukt, das Substanzwerte, stabile Mieterträge und eine vergleichsweise geringe Schwankung in einem Wertpapier bündelt – handelbar über jedes Depot, regulatorisch streng beaufsichtigt und rechtlich als Sondervermögen geschützt.

Nach den Krisenjahren 2008/09 und 2020 ist das Regelwerk deutlich verschärft worden. Seit 2013 gelten gesetzliche Mindesthalte- und Rückgabefristen nach § 255 KAGB, seit 2018 eine neue steuerliche Systematik mit Teilfreistellung nach § 20 InvStG. Dieser Ratgeber erklärt, wie offene Immobilienfonds technisch funktionieren, wie sich der Anteilspreis bildet, welche Kosten typisch sind und wie sie sich von geschlossenen Immobilienfonds sowie börsennotierten REITs unterscheiden.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein offener Immobilienfonds (OIF) ist ein reguliertes Investmentvermögen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Die Kapitalverwaltungsgesellschaft – zum Beispiel Union Investment Real Estate, Deka Immobilien oder Commerz Real – sammelt Gelder von Privatanlegern ein und investiert sie in ein diversifiziertes Portfolio aus meist 40 bis 150 Einzelimmobilien. Die Erträge des Fonds stammen aus Mieten, Wertänderungen der Gebäude und den Zinserträgen der kurzfristig gehaltenen Liquiditätsreserve.

Der Begriff „offen" bezieht sich darauf, dass die Gesellschaft laufend neue Anteile ausgeben und bestehende Anteile – innerhalb gesetzlicher Fristen – zurücknehmen kann. Das unterscheidet OIF von geschlossenen Immobilienfonds, bei denen eine fixe Platzierungssumme eingeworben wird und Anleger für die gesamte Laufzeit, oft zehn bis zwanzig Jahre, an das Projekt gebunden bleiben. Rechtlich sind die Anteile eines OIF Sondervermögen: Geht die Kapitalverwaltungsgesellschaft insolvent, bleiben die Immobilien und Fondsvermögen im Eigentum der Anleger.

Wie entsteht der Anteilspreis? NAV und Bewertung

Der Anteilsscheinwert – auch Nettoinventarwert (Net Asset Value, NAV) genannt – ist das Kernstück der Preisbildung. Er ergibt sich aus der Summe aller Fondswerte (Verkehrswerte der Immobilien, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Bankguthaben, Wertpapiere der Liquiditätsreserve) abzüglich aller Verbindlichkeiten, geteilt durch die Anzahl der umlaufenden Anteile. Anders als bei Aktien schwankt dieser Wert nicht sekündlich an einer Börse, sondern wird typischerweise börsentäglich fortgeschrieben – die Immobilien selbst werden jedoch mindestens einmal jährlich von unabhängigen Sachverständigenausschüssen bewertet.

Diese gutachterliche Bewertung ist gesetzlich vorgeschrieben und führt zu einer wichtigen Eigenheit: OIF reagieren auf Marktbewegungen deutlich träger als Aktien oder REITs. Ein plötzlicher Wertverlust im Markt zeigt sich im Fondsanteil oft erst mit einer Verzögerung von Monaten. Das dämpft die Schwankung, kann aber in Stressphasen zu einer Diskrepanz zwischen tatsächlichem Marktwert und NAV führen – ein Punkt, der bei den historischen Aussetzungen der Anteilsrücknahme eine Rolle gespielt hat.

Ausgabeaufschlag, laufende Kosten und Rücknahmepreis

Wer Anteile direkt über die Kapitalverwaltungsgesellschaft oder die Hausbank zeichnet, zahlt den Ausgabepreis: NAV plus Ausgabeaufschlag. Dieser liegt bei offenen Immobilienfonds traditionell zwischen 5,0 und 5,5 Prozent des Anteilswerts – bei einem Anteil zu 50 Euro also rund 2,50 bis 2,75 Euro zusätzlich. Zurückgegeben werden die Anteile dagegen zum reinen NAV (Rücknahmepreis). Der Ausgabeaufschlag ist damit effektiv eine Abschlussprovision, die der Vertrieb einbehält.

Seit einigen Jahren gibt es eine Alternative: den Kauf über außerbörsliche Handelsplätze wie Tradegate, Lang & Schwarz oder Baader Bank. Dort wird der Fondsanteil gegen den Spread zwischen Geld- und Briefkurs gehandelt – oft deutlich näher am NAV als der Ausgabepreis beim Emittenten. Statt 5 Prozent Aufschlag zahlen Anleger so oft nur 0,5 bis 1,5 Prozent Spread. Bei Brokern wie flatex oder S-Broker lässt sich dieser Vorteil direkt nutzen. Hinzu kommen die laufenden Fondskosten: Verwaltungsvergütung zwischen 0,5 und 1,1 Prozent jährlich, plus Bestandsprovisionen, Depotbankvergütung und Objektaufwand, zusammengefasst in der Gesamtkostenquote (TER) von üblicherweise 0,8 bis 1,3 Prozent pro Jahr.

Historische Renditen: Was ist realistisch?

Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds liegt im langfristigen Durchschnitt zwischen 2,0 und 3,5 Prozent pro Jahr nach Kosten (BVI-Statistik der letzten 10 bis 20 Jahre). In guten Jahren – etwa 2015 bis 2019 – erreichten die großen Fonds bis zu 3,8 Prozent. In der Phase ab 2022, als steigende Zinsen und sinkende Bürowerte die Branche getroffen haben, lag die Jahresperformance vieler Produkte bei nur 1,5 bis 2,5 Prozent, teilweise auch bei null oder leicht negativ (z. B. bei stark büroorientierten Fonds wie dem UniImmo: Wohnen ZBI oder dem hausinvest in einzelnen Geschäftsjahren).

Im Vergleich zu Aktien-ETFs (MSCI World: historisch rund 7 Prozent Durchschnittsrendite pro Jahr) sind OIF deutlich schwächer. Dafür ist die Schwankung erheblich geringer: Die Jahresvolatilität eines klassischen OIF liegt unter 2 Prozent – ein MSCI-World-ETF bringt es auf 15 bis 20 Prozent. OIF sind deshalb eher ein Stabilitätsbaustein für langfristig orientierte Portfolios als ein Renditetreiber. Historische Renditen sind zudem kein Indikator für die Zukunft; gerade die Büroimmobilien-Problematik (Home-Office, Leerstand) könnte die Erträge in den kommenden Jahren drücken.

Abgrenzung: OIF, geschlossene Immobilienfonds und REITs

Drei Anlageformen werden in der Praxis oft verwechselt: offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds (AIF nach KAGB) und REITs (Real Estate Investment Trusts). Die Unterschiede sind fundamental und wirken sich auf Liquidität, Renditeerwartung, Risiko und Besteuerung aus. Der folgende Vergleich fasst die wichtigsten Punkte zusammen.

Geschlossene Immobilienfonds: Die oft gefährliche Alternative

Geschlossene Immobilienfonds (rechtlich heute meist AIF nach KAGB) sammeln Kapital für ein einzelnes Projekt oder eine kleine Zahl von Objekten ein. Anleger sind bis zum Laufzeitende, oft zehn bis zwanzig Jahre, gebunden. Eine Rückgabe an die Gesellschaft ist nicht vorgesehen – nur ein Verkauf auf dem illiquiden Zweitmarkt mit oft erheblichen Abschlägen. Historisch sind geschlossene Fonds durch hohe Weichkosten (teils 15 bis 20 Prozent der Anlagesumme), Steuersparmodelle und spektakuläre Pleiten aufgefallen. Für Privatanleger ist dieser Markt heute durch die Einstufung als „nichtprivilegiertes Investmentvermögen" und umfangreiche Prospektpflichten besser reguliert, bleibt aber ein Produkt für erfahrene Anleger mit Risikoappetit.

Welche offenen Immobilienfonds sind 2026 verfügbar?

Der deutsche Markt für offene Immobilienfonds ist konzentriert. Die größten Publikumsfonds sind laut BVI hausinvest (Commerz Real, rund 19 Mrd. Euro Fondsvolumen), UniImmo: Deutschland und UniImmo: Europa (Union Investment), Deka-ImmobilienEuropa und Deka-ImmobilienGlobal (DekaBank), Grundbesitz Europa und Grundbesitz Global (DWS) sowie die kleineren INTER ImmoProfil und WestInvest InterSelect. Jeder Fonds hat eigene Schwerpunkte: regional (Deutschland, Europa, global), nach Nutzungsart (Büro, Handel, Wohnen, Logistik, Hotel) und nach Objektgrößenklasse.

Wer einen OIF auswählt, sollte den Halbjahres- und Jahresbericht der Gesellschaft lesen und auf Vermietungsquote (möglichst über 95 Prozent), durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT, möglichst über 5 Jahre), Liquiditätsquote (gesetzlich mindestens 5, maximal 49 Prozent) und die Zusammensetzung nach Nutzungsarten achten. Die Auswahl des richtigen Fonds ist für die langfristige Performance mindestens so wichtig wie die Wahl der Handelsplattform. Einen Überblick zu Brokern mit geeigneter Fondsauswahl bietet unsere Übersicht auf der Themenseite offene Immobilienfonds sowie die detaillierten Broker-Profile zu flatex und S-Broker.

Häufige Fragen

Was unterscheidet einen offenen von einem geschlossenen Immobilienfonds?

Wie wird der Preis eines Fondsanteils berechnet?

Lohnt sich ein offener Immobilienfonds gegenüber einem MSCI-World-ETF?

Kann ein offener Immobilienfonds an Wert verlieren?

Was kostet ein offener Immobilienfonds insgesamt?

Wie wird ein offener Immobilienfonds besteuert?

Fazit: OIF als Stabilitätsbaustein, nicht als Renditemaschine

Offene Immobilienfonds sind ein reguliertes, vergleichsweise schwankungsarmes Anlageprodukt, das privaten Anlegern Zugang zu einem breit gestreuten Immobilienportfolio verschafft. Sie liefern keine hohen Renditen, aber eine langfristig stabile Wertentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Wer sie als Ergänzung zu Aktien-ETFs und Anleihen im Portfolio einsetzt, profitiert von der geringen Korrelation zu Aktienmärkten und dem Schutz vor Inflation durch Sachwerte. Entscheidend ist der günstige Zugang: außerbörslich gehandelt über einen passenden Broker, nicht mit vollem Ausgabeaufschlag am Bankschalter. Welche Haltefristen und Kündigungsregeln zu beachten sind und wie die Besteuerung im Detail funktioniert, behandeln die weiterführenden Ratgeber zu OIF-Haltefristen und zur OIF-Besteuerung.

Weiterlesen im Thema

Diese Seiten vertiefen einzelne Aspekte und ordnen sie in den größeren Zusammenhang ein:

• Offene Immobilienfonds 2026 – die Übersicht zum Thema
• Immobilienfonds Steuern 2026: Teilfreistellung & Abgeltungsteuer
• OIF Haltefrist & Kündigungsfrist: Das neue Regelwerk

Quellen

Alle Paragraphen wurden am 23.08.2026 im Wortlaut bei gesetze-im-internet.de abgerufen.

1. § 255 KAGB – Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026
2. § 20 InvStG – Teilfreistellung, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026