Wie funktionieren offene Immobilienfonds – und welche Risiken sollten Sie kennen?

• Offene Immobilienfonds bündeln Anlegergelder und investieren sie überwiegend in Immobilien.

• Eine Beteiligung ist ohne direkten Immobilienkauf möglich.

• Anleger tragen Fonds-, Bewertungs-, Liquiditäts- und Marktrisiken.

• Ein offener Immobilienfonds ist kein Tagesgeldersatz.

• Der Anteilwert kann fallen; Verluste sind möglich.

• Die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist an Fristen gebunden.

• Ein Verkauf über die Börse kann früher möglich sein, aber zu einem deutlich anderen Preis.

• Kosten und Steuern hängen vom konkreten Fonds und vom Vertriebsweg ab.

• Die BaFin erläutert Funktionsweise, Kosten und Risiken offener Immobilienfonds.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

• Ein offener Immobilienfonds sammelt Anlegergelder in einem regulierten Investmentvermögen.

• Nach den Anlagebedingungen kann die Gesellschaft in Büro-, Handels-, Logistik-, Hotel- oder Wohnimmobilien investieren.

• Zum Portfolio können auch Beteiligungen an Immobiliengesellschaften gehören.

• Liquide Mittel und bestimmte Wertpapiere dienen der Bewirtschaftung der Liquidität.

• Mögliche Erträge stammen vor allem aus Mieten, Wertveränderungen und Liquiditätsanlagen.

• Kosten, Leerstände, Mietausfälle, Zinsen, Wechselkurse und Neubewertungen können das Ergebnis mindern.

• Das Fondsvermögen wird als Immobilien-Sondervermögen nach den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuchs verwaltet.

• Auch ein regulierter Fonds kann an Wert verlieren oder die Anteilrücknahme aussetzen.

Wie wird der Wert eines Fondsanteils ermittelt?

• Für den Nettoinventarwert werden die Vermögenswerte des Fonds zusammengerechnet.

• Verbindlichkeiten werden abgezogen.

• Das Ergebnis wird durch die Zahl der Anteile geteilt.

• Immobilien werden nicht laufend wie börsengehandelte Aktien bepreist.

• Sachverständigenbewertungen fließen zeitversetzt in den Anteilwert ein.

• Der ausgewiesene Fondswert kann Marktveränderungen später abbilden als ein Börsenkurs.

• Die BaFin weist darauf hin, dass Börsenkurse je nach Angebot und Nachfrage deutlich von den Preisen der Fondsgesellschaft abweichen können.

Welche Kosten sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

• Prüfen Sie Ausgabeaufschlag, Rücknahmeabschlag und laufende Verwaltungs- und Verwahrkosten.

• Berücksichtigen Sie Transaktions- und Objektkosten sowie eine gegebenenfalls vorgesehene erfolgsabhängige Vergütung.

• Beim Börsenkauf kommen Order-, Handelsplatz- und Depotkosten sowie die Geld-Brief-Spanne hinzu.

• Lesen Sie dazu Basisinformationsblatt, Verkaufsprospekt, Anlagebedingungen und den aktuellen Jahres- oder Halbjahresbericht.

• Lassen Sie sich zusätzlich die Ex-ante-Kosteninformation des Vertriebs oder Brokers geben.

• Eine niedrige Ordergebühr allein sagt nichts über die Gesamtkosten aus.

Welche Risiken haben offene Immobilienfonds?

• Sinkende Immobilienwerte, Leerstand und Mietausfälle können das Ergebnis belasten.

• Hohe Instandhaltungs- und Finanzierungskosten verringern mögliche Erträge.

• Die Konzentration auf einzelne Regionen oder Nutzungsarten erhöht die Abhängigkeit von deren Entwicklung.

• Bei Anlagen in Fremdwährung kommen Wechselkursrisiken hinzu.

• Der erzielbare Verkaufspreis kann vom Gutachterwert abweichen.

• Fehlende Liquidität kann eine Aussetzung der Anteilrücknahme und gegebenenfalls eine Abwicklung auslösen.

• Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss die Rücknahme aussetzen, wenn die verfügbaren liquiden Mittel nicht ausreichen.

• Die Einzelheiten stehen in § 257 KAGB.

Wie unterscheiden sich offene Fonds, geschlossene Fonds und REITs?

• Die Anlageformen sind nicht austauschbar.
• Ein historisches Ergebnis belegt keine künftige Entwicklung.

Woran können Sie einen konkreten Fonds prüfen?

• Welche Regionen und Nutzungsarten dominieren?

• Wie hoch sind Leerstand, Fremdfinanzierung und Liquidität?

• Wie lange laufen wichtige Mietverträge?

• Wie haben sich Bewertungen und Mittelabflüsse entwickelt?

• Welche Rückgabetermine, Fristen und Abschläge gelten?

• Welche laufenden und einmaligen Kosten werden ausgewiesen?

• Welche Anteilklasse wird angeboten?

• Die vergangene Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für die Zukunft.

Kann ein offener Immobilienfonds an Wert verlieren?

• Ja. Niedrigere Bewertungen, Mietausfälle, Leerstand und höhere Kosten können den Anteilwert mindern.
• Zins- und Wechselkursänderungen können ebenfalls Verluste verursachen.
• Bei einem Börsenverkauf kann zusätzlich ein Abschlag zum Rücknahmepreis entstehen.

Können Sie Anteile jederzeit zurückgeben?

• Für nach dem 21. Juli 2013 erworbene Anteile gelten grundsätzlich 24 Monate Mindesthaltefrist.

• Zusätzlich gilt eine zwölfmonatige, unwiderrufliche Rückgabefrist.

• Altbestände können unter engen Voraussetzungen anders behandelt werden.

• Details stehen im Ratgeber zu Halte- und Rückgabefristen.

Ist ein offener Immobilienfonds besser als ein Aktien-ETF?

• Das lässt sich nicht pauschal beantworten.
• Vergleichen Sie Anlageziel, Zeithorizont, Risikotragfähigkeit und Kosten.
• Berücksichtigen Sie Ihren Liquiditätsbedarf und die Zusammensetzung Ihres gesamten Vermögens.

Welche Quellen wurden verwendet?

Redaktioneller Quellenabgleich: 13.10.2026.

1. BaFin erläutert Funktionsweise, Kosten und Risiken offener Immobilienfonds, Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, abgerufen am 13.10.2026
2. § 257 KAGB, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz, abgerufen am 13.10.2026