Immobilienfonds Steuern 2026: Teilfreistellung & Abgeltungsteuer

Die Besteuerung offener Immobilienfonds hat sich mit dem Investmentsteuerreformgesetz zum 01.01.2018 grundlegend geändert. Statt des alten Transparenzprinzips, bei dem Fondserträge weitgehend direkt beim Anleger besteuert wurden, gilt seither eine Trennung zwischen Fondsebene und Anlegerebene. Für OIF bedeutet das: Der Fonds selbst zahlt auf bestimmte inländische Erträge eine Körperschaftsteuer von 15 Prozent, und als Ausgleich wird beim Anleger ein pauschaler Teil der Erträge steuerfrei gestellt – die sogenannte Teilfreistellung nach § 20 InvStG.

Parallel dazu wurden die Abgeltungsteuer nach § 20 EStG und § 32d EStG beibehalten, die Vorabpauschale als jährliche Mindestbesteuerung eingeführt und für Altbestände aus der Zeit vor 2009 ein persönlicher Freibetrag von 100.000 Euro geschaffen. Das Zusammenspiel dieser Elemente ist komplex und führt regelmäßig zu Rückfragen. Dieser Ratgeber erklärt die Logik des aktuellen Systems für OIF-Anleger – mit konkreten Rechenbeispielen und dem Hinweis auf die Stolperfallen für Altbestände.

Das Grundprinzip: Abgeltungsteuer plus Teilfreistellung

Alle Erträge eines OIF – Ausschüttungen, Veräußerungsgewinne und die Vorabpauschale – werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG versteuert. Die Bank zieht dabei automatisch 25 Prozent Abgeltungsteuer, 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag darauf (effektiv 1,375 Prozentpunkte zusätzlich) und gegebenenfalls Kirchensteuer ab. Ohne Kirchensteuer liegt die Gesamtbelastung also bei 26,375 Prozent, mit Kirchensteuer je nach Bundesland zwischen 27,8 und 28,0 Prozent.

Die Teilfreistellung setzt an der Bemessungsgrundlage an: Für offene Immobilienfonds mit überwiegend deutschen Immobilien (mindestens 51 Prozent deutsche Objekte laut Anlagebedingungen) werden nur 40 Prozent der Erträge besteuert – 60 Prozent sind steuerfrei. Bei überwiegend ausländischen Immobilien (mindestens 51 Prozent ausländische Objekte) werden nur 20 Prozent besteuert – 80 Prozent sind steuerfrei. Die Einstufung wird durch den Anlageschwerpunkt im Verkaufsprospekt bestimmt und ist verbindlich. Ob die 60- oder 80-Prozent-Quote gilt, steht also schon vor dem Kauf fest.

In welcher Reihenfolge die Steuer berechnet wird

So entsteht aus dem Brutto-Ertrag die tatsächliche Steuerlast. Die Depotbank rechnet automatisch in dieser Reihenfolge – das anschließende Rechenbeispiel zeigt die Mechanik mit konkreten Zahlen.

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   Brutto-Ertrag ermitteln

   Ausgangspunkt ist der volle Ertrag: Ausschüttung, Veräußerungsgewinn oder Vorabpauschale.

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   Teilfreistellung abziehen

   Je nach Anlageschwerpunkt bleiben 60 Prozent (Inland) oder 80 Prozent (Ausland) des Ertrags von vornherein steuerfrei. Nur der Rest ist Bemessungsgrundlage.

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   Sparerpauschbetrag anrechnen

   Liegt ein Freistellungsauftrag vor, bleibt der verbleibende Betrag bis zum Sparerpauschbetrag steuerfrei. Erst darüber hinaus wird gerechnet.

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   Abgeltungsteuer plus Soli und Kirchensteuer

   Auf den steuerpflichtigen Rest fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer an, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Bank zieht den Betrag automatisch ab.

Rechenbeispiel: Ausschüttung und Steuerbelastung

Ein Beispiel macht die Mechanik greifbar. Angenommen, Sie halten Anteile am UniImmo: Europa im Wert von 50.000 Euro. Der Fonds schüttet jährlich 2,5 Prozent aus – das sind 1.250 Euro. Der Fonds ist ein Immobilienfonds mit ausländischem Schwerpunkt (80 Prozent Teilfreistellung). Damit sind 80 Prozent der Ausschüttung (1.000 Euro) steuerfrei. Steuerpflichtig bleiben 250 Euro.

Haben Sie noch keinen Sparerpauschbetrag in Anspruch genommen, greift er zunächst: 250 Euro liegen unter dem Freibetrag von 1.000 Euro, es fällt keine Steuer an. Haben Sie den Pauschbetrag schon anderweitig ausgeschöpft, berechnet sich die Steuer wie folgt: 250 Euro mal 25 Prozent gleich 62,50 Euro Abgeltungsteuer, plus 5,5 Prozent Soli darauf (3,44 Euro) – Gesamtbelastung 65,94 Euro. Auf die Brutto-Ausschüttung von 1.250 Euro entspricht das einer effektiven Steuerlast von rund 5,3 Prozent – deutlich weniger als bei einem Aktien-ETF mit nur 30 Prozent Teilfreistellung (effektive Belastung dort rund 18,5 Prozent auf die Brutto-Ausschüttung).

Die Vorabpauschale: Mindeststeuer auch bei thesaurierenden Fonds

Die Vorabpauschale ist eine jährliche fiktive Ausschüttung, die der Fiskus auch dann besteuert, wenn der Fonds tatsächlich nichts oder weniger ausgeschüttet hat. Sie berechnet sich aus dem sogenannten Basisertrag – dem NAV zu Jahresbeginn, multipliziert mit 70 Prozent des Basiszinses der Bundesbank. Von diesem Basisertrag wird die tatsächliche Ausschüttung abgezogen. Der verbleibende Betrag ist die Vorabpauschale und wird im folgenden Januar über die Depotbank versteuert.

Ein Beispiel für das Jahr 2026: Basiszins der Deutschen Bundesbank zum 02.01.2026 etwa 2,5 Prozent, Basisertrag damit 1,75 Prozent des NAV. Bei einem Anlagebetrag von 50.000 Euro wären das 875 Euro Basisertrag. Hat der Fonds im Jahr 2025 bereits 1.250 Euro ausgeschüttet (tatsächliche Ausschüttung höher als Basisertrag), entfällt die Vorabpauschale. Hat er nur 400 Euro ausgeschüttet, beträgt die Vorabpauschale 475 Euro. Auch hier greift die Teilfreistellung – bei 80 Prozent Teilfreistellung werden nur 20 Prozent der 475 Euro besteuert, also 95 Euro zu 26,375 Prozent (25 Prozent Abgeltungsteuer plus Soli). Das sind 25,06 Euro Steuerlast – die Ihre Depotbank Anfang 2026 vom Verrechnungskonto einzieht. In den Jahren 2021 bis 2023 lag der Basiszins bei null oder sogar negativ, sodass die Vorabpauschale praktisch entfiel. Seit 2024 ist sie wieder relevant.

Altbestände vor 2009: Der 100.000-Euro-Freibetrag

Wer OIF-Anteile vor dem 01.01.2009 erworben hat, profitierte nach dem damaligen Recht vom sogenannten Bestandsschutz: Veräußerungsgewinne waren nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist komplett steuerfrei. Mit der Reform 2018 wurde dieser Bestandsschutz teilweise gekappt. Der Gesetzgeber hat eine fiktive Veräußerung zum 31.12.2017 und fiktive Neuanschaffung zum 01.01.2018 eingeführt – damit wurde die alte steuerfreie Welt sauber von der neuen Besteuerungswelt getrennt.

Die gute Nachricht: § 56 InvStG gewährt Anlegern mit solchen Altbeständen einen persönlichen Freibetrag von 100.000 Euro auf Wertsteigerungen, die nach dem 01.01.2018 entstanden sind. Der Freibetrag gilt einmal pro Person – unabhängig davon, in wie vielen Fonds-Altbeständen die Wertsteigerungen entstanden sind. Wichtig: Die Depotbank berücksichtigt diesen Freibetrag nicht automatisch. Sie zieht beim Verkauf zunächst die volle Steuer auf Wertsteigerungen ab 2018 ab. Der Freibetrag muss über die Einkommensteuererklärung (Anlage KAP) geltend gemacht werden, um die zu viel abgezogene Steuer zurückzuholen. Für große Altbestände lohnt sich das erheblich.

Vergleich: Teilfreistellung nach Fondsart

Die Teilfreistellung unterscheidet sich je nach Fondstyp erheblich. Ein OIF mit Auslandsschwerpunkt bietet den höchsten Steuerschutz, deutlich vor Aktien-ETFs. Die nachfolgende Übersicht zeigt die Systematik für die wichtigsten Fondstypen im Vergleich.

Was Anleger organisatorisch beachten müssen

Drei organisatorische Schritte sollten OIF-Anleger nicht vergessen. Erstens: Freistellungsauftrag bei der Depotbank einrichten. Er sorgt dafür, dass Ausschüttungen und Vorabpauschalen bis 1.000 Euro (Ledige) bzw. 2.000 Euro (Zusammenveranlagung) steuerfrei bleiben. Ohne Auftrag zieht die Bank die volle Steuer ab und der Betrag muss über die Steuererklärung zurückgeholt werden. Zweitens: Bei Altbeständen vor 2009 die Jahressteuerbescheinigung sorgfältig aufbewahren. Sie ist die Grundlage für den 100.000-Euro-Freibetrag in der Einkommensteuererklärung.

Drittens: Bei Vorabpauschalen auf das Verrechnungskonto achten. Die Bank zieht die Steuer typischerweise im Januar des Folgejahres ein. Wer hier keine Liquidität hat, bekommt eine Mahnung – im schlimmsten Fall muss die Bank Anteile zwangsweise verkaufen, um die Steuer zu decken. Eine Mindestliquidität von 1 bis 2 Prozent des Depotwerts ist Anfang Januar ratsam. Broker wie flatex und S-Broker weisen die Vorabpauschale pro Position transparent in den Steuerberichten aus – das erleichtert die Planung und die Prüfung der Abrechnung erheblich.

Sonderfall: Verluste und Verlustverrechnung

Seit der Reform 2018 sind Veräußerungsverluste aus Fondsanteilen nach denselben Regeln verrechenbar wie Gewinne – reduziert um die Teilfreistellung. Ein Verlust von 1.000 Euro auf einen OIF mit 80 Prozent Teilfreistellung wirkt sich steuerlich mit 200 Euro aus, weil nur 20 Prozent des Verlustes gegen steuerpflichtige Gewinne verrechenbar sind. Die Verrechnung erfolgt depotintern automatisch im gleichen Verlusttopf „Allgemeine Verluste" (Fondserträge und Zinsen). Aktienverluste sind seit 2021 eingeschränkt in einem separaten Topf. Für OIF-Anleger ist das im Regelfall unkritisch, weil Wertverluste bei OIF historisch selten waren.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Teilfreistellung bei offenen Immobilienfonds?

Wann wird die Vorabpauschale fällig?

Gilt der 100.000-Euro-Freibetrag für jeden Altbestands-Fonds separat?

Muss ich die Steuer auf OIF-Erträge selbst ans Finanzamt abführen?

Wie hoch ist der Sparerpauschbetrag 2026?

Wie wird ein Verkauf mit Gewinn bei OIF besteuert?

Fazit: Steuerlicher Vorteil als Baustein der OIF-Attraktivität

Die 60- bzw. 80-Prozent-Teilfreistellung ist einer der wichtigsten Gründe, warum offene Immobilienfonds trotz moderater Bruttorenditen für Privatanleger attraktiv bleiben. Eine Netto-Rendite von 2,5 Prozent nach 80 Prozent Teilfreistellung entspricht bei der Belastungswirkung einer Brutto-Rendite von rund 3,0 Prozent bei einem voll besteuerten Produkt – ein spürbarer Vorteil. Wichtig ist, die Systematik zu verstehen: Teilfreistellung, Vorabpauschale und Sparerpauschbetrag greifen ineinander, und Altbestände vor 2009 müssen aktiv über die Steuererklärung gepflegt werden. Die Depotbank zieht die Steuern automatisch ab – das macht den Alltag einfach, entbindet aber nicht von der Pflicht, Bescheinigungen zu prüfen und gegebenenfalls über die Steuererklärung Erstattungen einzufordern. Wer einen Broker mit transparenter Steuerdarstellung wählt – flatex und S-Broker sind hier stark –, hat die wichtigsten Werkzeuge zur Hand. Details zur Funktionsweise und zu den Haltefristen offener Immobilienfonds finden Sie auf der Themenseite und in den begleitenden Ratgebern.

Weiterlesen im Thema

Diese Seiten vertiefen einzelne Aspekte und ordnen sie in den größeren Zusammenhang ein:

• Offene Immobilienfonds 2026 – die Übersicht zum Thema
• Offene Immobilienfonds 2026: Funktionsweise & Renditen
• OIF Haltefrist & Kündigungsfrist: Das neue Regelwerk

Quellen

Alle Paragraphen wurden am 23.08.2026 im Wortlaut bei gesetze-im-internet.de abgerufen.

1. Zinssätze und Renditen, Deutsche Bundesbank, Quelle des Basiszinses, aus dem sich der Basisertrag der Vorabpauschale errechnet, abgerufen am 24.08.2026
2. § 20 InvStG – Teilfreistellung, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026
3. § 56 InvStG – Anwendungs- und Übergangsvorschriften zum Investmentsteuerreformgesetz, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026
4. § 20 EStG, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026
5. § 32d EStG – Gesonderter Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen, Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 23.08.2026