Wie werden offene Immobilienfonds in Deutschland besteuert?

• Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne können steuerpflichtig sein.
• Teilfreistellung, Fondsart und Erwerbszeitpunkt beeinflussen die Bemessungsgrundlage.

Welche Erträge können steuerpflichtig sein?

• Zu den Investmenterträgen zählen Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Gewinne aus Verkauf oder Rückgabe von Fondsanteilen.
• Ein deutsches depotführendes Institut berücksichtigt die Kapitalertragsteuer regelmäßig automatisch.
• Bei ausländischen Depots, Sonderfällen oder fehlerhaften Steuerdaten kann eine Steuererklärung erforderlich sein.

Wie hoch ist die Teilfreistellung bei Immobilienfonds?

• Nach § 20 Absatz 3 InvStG sind bei Immobilienfonds 60 Prozent der Erträge steuerfrei.
• Bei Auslands-Immobilienfonds sind es 80 Prozent.
• Die Sätze gelten nicht automatisch für jeden Fonds mit Immobilienbezug.
• Der Fonds muss die gesetzlichen Voraussetzungen der jeweiligen Einstufung erfüllen.
• Maßgeblich sind insbesondere Anlagebedingungen und tatsächliche Immobilienquote.
• Nur der nach Teilfreistellung verbleibende Investmentertrag fließt in die Bemessungsgrundlage ein.
• Die Teilfreistellung gilt grundsätzlich auch bei Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinnen.
• Bei Verlusten wirkt die Teilfreistellung ebenfalls auf den berücksichtigungsfähigen Betrag.

Was ist die Vorabpauschale?

• Die Vorabpauschale ist keine Fondsgebühr, sondern ein steuerlicher Investmentertrag.

• Nach § 18 InvStG wird der Basisertrag aus dem Wert zu Jahresbeginn und 70 Prozent des Basiszinses berechnet.

• Der Basisertrag ist auf den Wertzuwachs des Kalenderjahres zuzüglich Ausschüttungen begrenzt.

• Ausschüttungen mindern die Vorabpauschale; das Erwerbsjahr wird monatsanteilig berücksichtigt.

• Die Vorabpauschale gilt am ersten Werktag des Folgejahres als zugeflossen.

• Basiszins 2026 laut BMF-Schreiben vom 13. Januar 2026: 3,20 Prozent

• Zufluss der Vorabpauschale 2026: 4. Januar 2027

• Der Basiszins allein ist nicht die Steuerlast.

• Ausschüttungen, Wertentwicklung, Teilfreistellung, Sparer-Pauschbetrag und persönliche Umstände beeinflussen das Ergebnis.

Welcher Steuersatz gilt für private Kapitalerträge?

• § 32d Absatz 1 EStG sieht für viele private Kapitaleinkünfte einen Steuersatz von 25 Prozent vor.

• Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

• Bei einer niedrigeren tariflichen Steuer kann die Günstigerprüfung vorteilhaft sein.

• Für betrieblich gehaltene Anteile, bestimmte grenzüberschreitende Fälle und besondere Anlegergruppen können andere Regeln gelten.

• Eine einheitliche Gesamtbelastung für alle Anleger gibt es deshalb nicht.

Wie wirkt der Sparer-Pauschbetrag?

• Nach § 20 Absatz 9 EStG beträgt der Sparer-Pauschbetrag 1.000 Euro für eine einzelne steuerpflichtige Person.

• Bei zusammen veranlagten Ehegatten sind es 2.000 Euro.

• Ein Freistellungsauftrag kann den Steuerabzug innerhalb des verfügbaren Betrags verhindern.

• Der Betrag kann auf mehrere Institute verteilt werden.

• Die Summe darf den persönlichen Sparer-Pauschbetrag nicht überschreiten.

Wie wird ein Verkauf oder eine Rückgabe besteuert?

• Grundlage ist die Differenz zwischen Erlös und steuerlichen Anschaffungskosten.

• Gesetzliche Korrekturen und bereits angesetzte Vorabpauschalen sind zu berücksichtigen.

• Prüfen Sie nach einem Depotübertrag das Anschaffungsdatum, die Anschaffungskosten und bereits angesetzte Vorabpauschalen.

• Kontrollieren Sie außerdem die Kennzeichnung von Altbeständen.

• Fehlende Steuerdaten können zu einer Ersatzbemessung oder zusätzlichem Nachweisaufwand führen.

Welche Sonderregel gilt für vor 2009 gekaufte Alt-Anteile?

• § 56 Absatz 6 InvStG regelt bestimmte Alt-Anteile.

• Sie müssen vor dem 1. Januar 2009 erworben worden sein.

• Sie dürfen seitdem nicht im Betriebsvermögen gehalten worden sein.

• Wertveränderungen bis 31. Dezember 2017 sind steuerfrei.

• Wertveränderungen ab 1. Januar 2018 sind grundsätzlich steuerpflichtig.

• Für Gewinne aus der Veräußerung dieser bestandsgeschützten Alt-Anteile gibt es einen persönlichen Freibetrag von 100.000 Euro.

• Der verbleibende Freibetrag wird vom Finanzamt gesondert festgestellt.

• Der Freibetrag entsteht nicht jährlich neu.

• Er gilt nicht pauschal für alle Fondsanteile.

• Für die Nutzung ist regelmäßig eine steuerliche Veranlagung erforderlich.

Müssen Sie die Steuer selbst erklären?

• Ein inländisches depotführendes Institut behält die Steuer häufig automatisch ein.

• Bei einem Auslandsdepot oder fehlenden beziehungsweise falschen Anschaffungsdaten kann eine Steuererklärung erforderlich sein.

• Eine Erklärung kann sich lohnen, wenn der Sparer-Pauschbetrag nicht ausgeschöpft ist oder eine Günstigerprüfung infrage kommt.

• Altbestandsfreibeträge und anrechenbare ausländische Steuern können eine zusätzliche steuerliche Prüfung erfordern.

• Die Rückgabe- und Verkaufswege erläutert der Ratgeber zu Halte- und Rückgabefristen.

Welche Quellen wurden verwendet?

Redaktioneller Quellenabgleich: 13.10.2026.

1. § 20 Absatz 3 InvStG, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz, abgerufen am 13.10.2026
2. § 18 InvStG, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz, abgerufen am 13.10.2026
3. BMF-Schreiben vom 13. Januar 2026, Bundesministerium der Finanzen, abgerufen am 13.10.2026
4. § 32d Absatz 1 EStG, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz, abgerufen am 13.10.2026
5. § 20 Absatz 9 EStG, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz, abgerufen am 13.10.2026
6. § 56 Absatz 6 InvStG, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz / Bundesamt für Justiz, abgerufen am 13.10.2026